在移居海外前，李女士在某市買了一套房子，并用一代身份證辦理房產(chǎn)登記手續(xù)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。兩年后李女士加入了所在國的國籍，按所在國的習(xí)慣將名字改成外文名字，并在結(jié)婚后加上了丈夫的外文姓氏。從海外回國發(fā)展的李女士因企業(yè)融資需要以該套房屋進行抵押，在辦理不動產(chǎn)抵押登記時，身份證失效的李女士該怎么證明自己的身份，能不能用還在有效期的中國護照申請辦理，能不能將房屋所有權(quán)證的名字改成外國護照上的“洋名字”？

 

意見分歧

 

近年來隨著出境移民的人數(shù)不斷增加，像李女士這樣的情況已經(jīng)越來越多，對于入外籍前后身份變化記錄如何記載，各個國家和地區(qū)的情況都不一樣，導(dǎo)致在財產(chǎn)登記等事務(wù)時，如何提供身份證明或證件、能否以外文填寫等問題上理解也不一致。

 

有觀點認為，依據(jù)《出入境管理法》第十四條“定居國外的中國公民在中國境內(nèi)辦理金融、教育、醫(yī)療、交通、電信、社會保險、財產(chǎn)登記等事務(wù)需要提供身份證明的，可以憑本人的護照證明其身份”，既然李女士所持的中國護照沒有過期，申請房屋抵押登記通過中國護照核驗身份即可。

 

也有觀點認為，李女士已經(jīng)加入了外籍，所持的中國護照就不能作為其身份證明，應(yīng)當按照她的外籍護照上的名字辦理房產(chǎn)證的名稱變更登記手續(xù)后，再辦理房屋抵押登記。

 

還有觀點認為，李女士外籍護照與其提供的身份證、中國護照，無論從名字還是相片等信息，都無法核驗李女士就是原來辦理房地產(chǎn)登記的人。她在入外籍后也沒有到戶籍所在地辦理戶籍核銷手續(xù)，她也提供不了其入外籍前后的身份記錄變更的材料，身份不明的情況下不能辦理財產(chǎn)登記的相關(guān)手續(xù)。

 

 

其次，證書權(quán)利人名稱應(yīng)使用漢字。關(guān)于不動產(chǎn)證書能否使用外文的問題，根據(jù)《國家通用語言文字法》第九條“……國家機關(guān)以普通話和規(guī)范漢字為公務(wù)用語用字。法律另有規(guī)定的除外……”及《廣西壯族自治區(qū)實施〈中華人民共和國國家通用語言文字法〉辦法》第十三條“……下列情形應(yīng)當使用規(guī)范漢字：（一）公文、公章、證件、公務(wù)使用的名片、電子屏幕、名稱牌、指示牌、標志牌、標語（牌）、告示等用字……”相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)證書屬于國家機關(guān)制作頒發(fā)的證件，其使用文字應(yīng)按國家及地方對于文字使用的相關(guān)規(guī)定，使用規(guī)范漢字作為信息表述載體，英文、拉丁文等外文不是我國的官方語言,在不動產(chǎn)證書上使用外文不符合相關(guān)法律法規(guī)。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第九條“……申請材料中的申請人（代理人）姓名或名稱應(yīng)符合下列規(guī)定：1申請人（代理人）應(yīng)使用身份證明材料上的漢字姓名或名稱。2當使用漢字譯名時，應(yīng)在申請材料中附記其身份證明記載的姓名或名稱……”的相關(guān)規(guī)定，也對申請人姓名和名稱應(yīng)使用漢字進行了明確，本案例中李女士要求將不動產(chǎn)證權(quán)利人名稱上改成外文的訴求與相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范不符。

 

最后，可通過公證、出境前歷史身份記錄等方式證明身份。關(guān)于入外國國籍后的人員身份證明問題，通常循正常渠道出境并加入外籍的人員,都應(yīng)到原戶籍所在地派出所進行銷戶手續(xù),銷戶記錄其本人的出境證明和遷入地的入境證明及入籍證明。入外國國籍后的人員需要辦理不動產(chǎn)相關(guān)登記業(yè)務(wù)時，涉及變更姓名可依據(jù)《關(guān)于改進和規(guī)范公安派出所出具證明工作的意見》中第二點“……公民在辦理相關(guān)社會事務(wù)時，無法用法定身份證件證明的事項，需要公安派出所開具相關(guān)證明的，由公安派出所根據(jù)具體情況予以辦理。主要包括下列9類情形……注銷戶口證明。公民因死亡、服現(xiàn)役、加入外國國籍、出國（境）定居、被判處徒刑注銷戶口，或者因重復(fù)（虛假）戶口被注銷，需要開具注銷戶口證明的，公安派出所應(yīng)當出具……”的相關(guān)規(guī)定，向戶籍所在地派出所出具身份變更的證明。也可在外國辦理同一人聲明書公證等身份變更證明材料，之后送中國駐該國領(lǐng)事館認證。提供的外文文本申請材料應(yīng)當按《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》翻譯成漢字譯本，當事人應(yīng)簽字確認對漢字譯本的真實性負責(zé)。本案例中李女士可能因各種原因，未到公安部門辦理注銷國籍的登記手續(xù)仍然持有中國護照，此類情況其戶籍所在地派出所無法向其出具身份變更的證明?；谖覈鴮τ趪南嚓P(guān)規(guī)定，在辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，登記機構(gòu)無法從其提供材料核實其身份的，告知其完善身份調(diào)整手續(xù)更為穩(wěn)妥。

 

隨著我國對外交流日益廣泛，外籍人員選擇到我國定居或是海外華人回國發(fā)展的情況越來越常見。從確保個人財產(chǎn)安全的原則出發(fā)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)須采用審慎態(tài)度，對涉外身份證明材料嚴格進行核實把關(guān)，這不僅是為了確保不動產(chǎn)登記公信力，也是對法律權(quán)威及國家尊嚴的維護。本案例中，對于李女士要求使用外文名字的訴求，登記機構(gòu)可從國家法律對文字使用的規(guī)定以及登記操作規(guī)范的角度，向其解釋相關(guān)政策并引導(dǎo)其提供外文證明材料的翻譯副本，解決登記名字須使用漢字的問題。對于未注銷國籍導(dǎo)致身份不明的問題，建議其到公安部門完善注銷國籍的相關(guān)手續(xù)。